2022年の米国住宅市場予測：もう1つのブームの年
適切な2022年の住宅市場予測を立てるには、最初に10年債券利回りが上昇していくのか、下降していくのかを予測することが重要です。
10年債券利回りは、フェデラルファンド金利ではなく、住宅ローン金利の最も重要な指標です。そして、住宅ローン金利は、新しい家計の形成、雇用および所得の伸びとともに、住宅価格の上昇の最大の要因です。
恒久的に低金利の環境にあると信じています。FRBが2022年にフェデラルファンド金利を最大0.75％まで3倍に引き上げると予想されたとしても、10年債券利回りが2％を超えるとは思いません。
代わりに、イールドカーブは、短い方の端が上がり、長い方の端がほとんど動かないので、フラットになる可能性があります。2022年については、10年債券利回りは大部分の時間で1.5％〜1.85％の間で推移すると予測しています。その結果、平均住宅ローン率はせいぜい0.35％しか増加しないと私は予測しています。
連邦準備制度の7つの理事会を信じるか、46兆ドル以上の米国債券市場を信じるかのどちらかを選択できる場合は、後者を選択してください。総務会は、誰と同じように間違いを犯す公務員に指名されています。
それらは、カーブよりも進んでいる場合や遅れている場合があり、最終的にはブームとバストのサイクルを作成するのに役立ちます。インフレとリスク資産が非常に高くなっている理由の一部は、FRBがあまりにも長い間順応しすぎていたためです。
不動産の背景
私がどこから来たのかをよりよく理解するために、ここに私の不動産の興味についての簡単な背景があります。
私はサンフランシスコに4つの物件を所有し、タホ湖に1つの物件を所有し、ホノルルの物件の一部を所有しており、主に中心部全体で資金と個人投資を通じて18の民間不動産シンジケーション取引を所有しています。不動産は当社のパッシブ投資収益の約65％を占めています。
私は明らかに、ゲーム内で途方もない肌のある不動産に偏っています。しかし、私が予測をできるだけ正確にしようとしているのは、ゲーム内のこのスキンによるものです。私が言うことは私たちの財政に影響を与えない予測をするために私が支払われたことを望みます。でも僕はそうじゃない。私たちの家族と私たちの生活には多くのことが危機に瀕しています。
2009年以来、私も一貫して自分の信念に基づいて行動を起こしています。ポンティフィケーションはいいです。しかし、それはあなたがあなたの富を築きそして保護するのを助けるあなたの信念に基づいて行動を起こしている。
2022年の住宅市場予測：もう1つのブームの年
米国の住宅市場が2022年に再びプラスの年を示すと90％確信しています。問題は住宅価格です。
不思議なことに約360,000ドルから400,000ドルの範囲である中央値の家について話している場合、情報源にもよりますが、8％から10％の増加が見込まれます。これは、ソースにもよりますが、2021年の17％〜19％の増加から減少しています。
言い換えれば、2022年の終わりまでに、米国の平均価格の家はおよそ$ 390,000 – $ 440,000になるでしょう。この価格帯は、2022年の推定世帯収入の中央値が約73,000ドルであるのに比べて、依然として比較的手頃な価格です。
2022年の別の強力な住宅市場の理由は次のとおりです。
1）低い実質住宅ローン金利と負の実質住宅ローン金利。
上で予測したように、住宅ローン金利は平均して2022年に0.375％を超えて上昇することはありません。言い換えれば、あなたの典型的な3.125％の30年固定住宅ローンは2022年に最大3.5％に達する可能性がありますが、それでもまだ安いです。
インフレ率が2021年の7％から2022年に4％に低下したとしても、住宅ローン金利は依然としてマイナスになります。したがって、不動産などの資産を購入するために責任を持って可能な限り多くのお金を借りるという大きなインセンティブがまだあります。
2）永続的に高い需要曲線。
需要曲線は上にシフトしています。したがって、需要はすべての価格帯で高くなります。需要曲線が上にシフトした理由は、何百万人もの従業員の状況に戻ることができないためです。在宅勤務と在宅勤務のハイブリッドワークは、ここにあります。
さらに、投資としての不動産の採用が増えています。もはや人々は自分の主な住居を所有するだけで幸せではありません。代わりに、人々は現在、受動的な収入と利益のために複数の家を所有したいと思っています。
最後に、ミレニアル世代は約7,200万人の強さです。この世代は、次の数十年の間、大勢の家を購入するでしょう。
以下は、古典的な需要と供給の曲線です。需要曲線が上にシフトすると（D1からD2）、価格も上昇する（P1からP2）ことに注意してください。実行可能な投資としての不動産の採用が増えるにつれて、需要曲線はシフトし続けると思います。
3）国内機関投資家からの需要の増加。
私たちが低金利の環境にあることを考えると、より多くの資本がより高利回りの不動産を追いかけるでしょう。さらに、不動産クラウドファンディングプラットフォームやその他のプライベートシンジケーションプラットフォームを通じて、個人投資家向けの機関投資家向け不動産ファンドへのアクセスが増えています。
現在、投資家はすべての転売および新規取引の約4分の1を占めています。一部の地域では、機関投資家による取引の割合は最大40％です。
4）外国人投資家からの需要の増加。
誰も話していない最大のXファクターは、外国の不動産需要が復讐で戻ってきたらどうなるかということです。パンデミックの前に、私は外国の需要がここサンフランシスコで多くの競争の激しい住宅入札の状況を打ち負かすのを目撃しました。裕福な外国人は単に家を購入し、現金を預けるために何年も家を空のままにしておくでしょう。収入のために家を借りることへの無関心は、米国の資産が外国人にとってどれほど魅力的であるかを証明しています。
パンデミックの良い点の1つは、2020年初頭以来、外国の機関投資家の需要が抑制されていることです。私の計算によると、米国の不動産に対する外国の需要は約2,000億ドルに上ります。国境がゆっくりと開かれるにつれて、私は資本の津波が私たちの岸を襲うことを期待しています。
5）世界の舞台での米国の資産の再評価。
海外の不動産市場を調査したことがある人なら誰でも、先進国にとって米国の不動産がいかに安いかを知っています。面白いことに、外国人投資家はこれを知っていますが、私たちは知りません。ほとんどのアメリカ人は海外に住んでいないので、私たちがどれほど良いものを持っているかを理解していません。
しかし、私は6か国で育ち、13年間国際株式で働き、これまでに60か国以上を旅行した人として、米国の不動産は安いと言っています。
カナダの住宅市場との単純な比較は、評価が同様のレベルに上昇した場合、米国の住宅市場が約70％上昇することを示しています。そして、米国の所得の上昇ははるかに大きいです。
8）強力な株式市場の上昇。
2019年1月1日から現在までの401（k）残高を比較します。次に、3年前から現在までの課税対象ポートフォリオを比較します。このような短い時間枠で50％をはるかに超える可能性があります。これは異常です。
1997年のアジア危機、2000年のドットコムバブル、 2008年から2009年の世界金融危機を通じて投資したことのある人なら誰でも、あなたの面白いお金の利益の一部を常に実物資産に変換することを知っています。
2020年初頭以来世界で最もパフォーマンスの高い株式市場の1つはS＆P 500です。その理由は、強力な企業利益、ワクチンへの迅速なアクセス、より多くの革新、安定した政府、そして寛大な連邦準備制度によるものです。世界の投資家は、米国の株式市場のパフォーマンスを、どこにお金を貯め、子供たちにより良い生活を提供するかを示す指標と見なしています。
9）強力な仕事と賃金の伸び。
高い退職率と強力な政府の福利厚生のおかげもあり、これは従業員の市場です。何百万人ものアメリカ人が過去2年間を使って、彼らが本当にやりたいことを理解してきました。そして、共通のコンセンサスは、私たち全員がより良い支払い、より良い柔軟性、そしてより多くの特典を望んでいるということです。
2021年下半期には、投資銀行が1年目のアナリストの給与を85,000ドルから100,000ドルから110,000ドルに引き上げました。これは、才能を競うために賃金を引き上げなければならない技術、経営コンサルティング、およびその他の業界にカスケード効果を引き起こします。しかし、実際に最も高い給与の増加を見ているのは、賃金スケールの下限の稼ぎ手です。
以下は、ゴールドマンサックスが追跡した賃金の伸びです。米国の賃金の伸びがユーロ圏やオーストラリアよりもはるかに強いことに注目してください。米国の賃金の伸びも2007年以来最高です。
10）建築費の上昇。
他に選択肢がない限り、誰もあなたに家を建てる費用よりも安い価格で売ることはありません。そして、建築費は上昇しています。
インフレ率は2022年に低下すると予想されますが、住宅資材のサプライチェーンの混乱は依然として続く可能性があります。たとえば、材木の価格はピークから70％急落し、突然80％以上上昇しました。人件費も上昇しています。その結果、家を建てる費用は増加しています。住宅建設業者は、マージンを保護するために価格を引き上げることを余儀なくされます。https://d79fa1dbef42f10d2e4ae4af8d875981.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html
過去2年間、家のリフォームに携わってきた人として、投入コストが上昇していることは明らかです。おそらくもっと重要なのは、ビルドにかかる時間も増えていることです。その結果、転売した場合の希望価格も上昇します。同じ困難を経験している何千もの住宅所有者に私の経験を掛けてください。
11）供給/在庫の減少。
需要の増加と供給の減少の組み合わせにより、住宅価格はさらに上昇します。下のグラフの緑色の線を見てください。既存の住宅在庫は30年で最低レベルにあります。さらに、所有権の中央値は、世界金融危機前の約4。5年から今日では10年以上に上昇しています。
住宅所有者は合理的に彼らの家を売っていません。低金利、高インフレ環境で物価が上昇し続けると予想されるのなら、なぜ彼らはそうするのでしょうか？もう一つの大きな問題は、家を売った後、強い市場で買わなければならないことです。できれば、持っている方が簡単です。
最大の住宅市場の機会：海岸の大都市
過去2年間、中西部と南部の不動産は、より高価な海岸の不動産を大幅に上回っています。特定の市場では、アウトパフォーマンスが縮小し、さらには反転すると予想しています。
最も上昇しているが、今後の供給も最も多い住宅市場は、減速のリスクが最も高くなります。上昇が最も少なく、今後の供給も最も少ない住宅市場が最も魅力的です。これらの住宅市場は、サンフランシスコ、ニューヨーク市、シアトル、ボストンなどのすでに建設された都市にある傾向があります。
外国人投資家が米国に殺到するにつれて、彼らは最初に沿岸都市の不動産を購入するだろうと私は予測しています。彼らにとって、沿岸都市の不動産はすでにお買い得です。アジアからの投資家は西海岸を買収するでしょう。ヨーロッパとロシアからの投資家は東海岸を買収するでしょう。カナダ人はどこでも購入し続けるでしょう。中南米の投資家は南部と沿岸に焦点を合わせます。
国の低コスト地域への移住は継続されますが、最も飢えている人々は大都市への移住を続けます。大都市は、高給の雇用機会が最大の場所です。さらに、大都市はあなたが最もネットワークを作ることができる場所です。
人々が生活を続けるにつれ、大都市生活の魅力は、意欲の高い人々にとって最も魅力的な選択肢であり続けるでしょう。人々がお金を稼いだら、お金を節約するために転居することができます。しかし、多くの場合、彼らのお金を稼ぐ人々は、生活費がもはや問題ではないので、彼らがとどまることになってしまうほど多くのお金を稼ぐことになります。https://d79fa1dbef42f10d2e4ae4af8d875981.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html
2022年の住宅予測の信頼水準
予測を行う場合、保証はありません。ただし、さまざまな値上げでの私の信頼水準をあなたと共有させてください。
否定的な評価：10％の自信
肯定的な評価：90％の信頼度
5％以上の評価：80％の信頼度
8％以上の感謝：70％の自信
10％以上の感謝：60％の自信
+ 15 +％：30％の信頼度
確かに、住宅では10代の若者の価格が再び上昇するのを見ることができました。これは、住宅ローンの利率が30％以上急落し、外需が予想よりも高くなり、有利な不動産税法が可決され（SALTキャップの引き上げなど）、株式市場が低迷または爆発的に上昇した場合に発生する可能性があります。
ただし、2022年の私のベースケース住宅市場の予測は、さらに8％〜10％の価格上昇です。逆に言えば、2022年にはS＆P 500が約5％増加すると予想しています。その結果、不動産は2022年に最も強力な資産クラスの1つになります。キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンの観点から、不動産が打ち負かされるかどうかはわかりません。
あなたが長い不動産であるならば、あなたはもう一つの素晴らしい年の好転をとらえるためにあなたの財産を保持するべきです。賃貸人として、あなたはあなたの主な住居を所有することによって中立的な不動産を取得することを検討する必要があります。少なくとも5年間はそこに住んでいることを確認してください。あなたがあなたの主な住居だけを所有しているなら、あなたはより多くの不動産にオンラインで外科的に投資したいかもしれません。
インフレだけのおかげで、今日あなたが高価だと思う家は、おそらく今から3年後には合理的に見えるでしょう。そして、10年以上後には、今日それを購入しなかったことで自分を蹴るでしょう。
2022年に不動産に投資する方法
私はすでに2020年に家を購入するために活用したので、資産を売却せずに別の家を購入する余裕はありません。私の次の住宅購入は、すべてが計画通りに進んだら、今から5年後にホノルルで行われるでしょう。
しかし、住宅市場に対する前向きな見通しを踏まえ、私は一戸建て不動産ファンドに投資し、ヴァンガード不動産インデックスETFであるVNQでの地位を築き続けていきます。また、南部の個々の不動産の機会についても見ていきます。
さらに、Redfinの株価は、2021年2月のピークから55％以上の売りが出た後、興味をそそられます。優れたユーザーインターフェイスと、より優れた価格見積もりを備えています。ZillowのようにiBuyingに重くはなりませんでしたが、Redfinの株はほぼ同じように罰せられました。
2022年に不動産が再び好調になることを期待していることが主な理由です。入居者が引っ越した場合、家賃は15％〜25％上昇します。さらに、私の商業用不動産投資のいくつかからの分配は2022年に増加するはずです。
不動産のマイナス面のシナリオは、住宅ローンの利率が1％以上上昇し、有害な新法が可決され、不況に陥るというものです。このようなシナリオでは、米国の不動産価格の中央値が最大10％下落する可能性があります。しかし、私はこれが起こる可能性は10％しか見ていません。
不動産価格が10％下落した場合、投資家は積極的に下落を買うと思います。私は確かになります！
読者の皆さん、2022年の住宅市場の予測とその理由を教えてください。特に住宅市場で弱気な方からのご意見をお待ちしております。弱気の視点は、強気の人々がこれまで考えたことのないことを強調するのに特に役立ちます。
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